科技园片区作为南山的核心区之一，不仅是深圳程序员最密集的区域，更是优质学校扎堆的片区。链家数据显示，年科技园片区均价元/平，同比上涨6%。

这个起于深圳青年之地，如今还有深圳青年上车的机会吗？对此，Q房网华润城片区董事伍剑做客乐居直播间，深度解读科技园青年置业方向。

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科技园，北起广深高速公路，南到滨海大道，西临麒麟路、南海大道，东至沙河西路，面积11.5平方公里。北环大道和深南大道横贯其中，将高新区自然分割为南、中、北三个区域。

北区以安置大型生产型高新技术企业为主，该区东片则安排生活居住与综合服务功能地块。中区逐渐发展成为以新材料、计算机、生物医药工程为主的高新技术产业区。南区是未来重点发展电子信息产业的区域，也是全区的管理、会展、金融等综合功能服务中心。

交通：2条地铁，整体承载力不足

伍剑介绍，科技园片区的主要对外干道是深南大道、滨海大道、沙河西路三条主干道。南海大道、科苑大道、北环大道在高峰期间基本都处于车流饱和状态，片区路网整体承载力严重不足。

除了主干道，目前科技园片区地铁仅有1号线和2号线，覆盖的站点只有高新园、深大和科苑三个站点，很难对科技园中区、北区进行有效覆盖。

为了调配交通，缓解片区交通压力，片区政府规划有地铁9号线西延线、13号线、15号线、20号线、21号线。

由高新南、粤海门、深大南、南山书城、南油、南油西、荔林、怡海、梦海、前湾等10个站点组成。建成通车后，将与地铁5号线南延段、地铁2号线及9号线二期南海大道支线工程组成环南山、蛇口、前海地铁网络，进一步连接市区、科技园、蛇口、前海等区域。

贯穿南山区和宝安区，起于深圳湾口岸，止于宝安区上屋北村，线路全长约22.4公里，全部为地下敷设，设置车站数量不少于14座，工程建设总工期为5年。

全长约27公里，其起点和终点均为前海，连接南山科技园、宝安中心、后海、前海等重要片区，覆盖科技园南北向交通需求走廊。

此外，科技园片区正加快实施沙河西路快速化改造工程（由东滨路至茶光路，项目总长约7.43公里，总投资额约19亿元），努力打通更多的对外道路节点，完善片区道路微循环，提高路网整体运行效率。

商业：现有万象天地，汉京万科等综合体将面世

尽管位于商业比较成熟的南山，科技园片区直到去年9月华润万象天地的开业才拥有了较为能承载片区商业需求的大型购物中心，日常超市、银行、餐饮等生活配备齐全，片区内品牌超市主要为华润万家。

华润万象天地近个店铺、逾个品牌，12家独栋品牌旗舰店，86家国际特色餐饮美食，27%品牌首次进驻华南和深圳，使片区宜居指数上升大为上升。

此外，科技园即将建好全球最高钢构综合体大厦--汉京中心综合体。正在建设中的深大站地铁综合体，一期即将完工、二期即将开建。同时，麻雀岭旧改项目“万科深大北综合体”已经开始筹建，而科苑西小区旧改项目“全球采购中心”也正在筹建中。

教育：9所学校，学位紧张

伍剑讲解了科技园片区教育资源的分布，总体上中区和南区的优势较大。

中区主要包含南外文华、南外大冲、南外科华（原南外华润城学校），将拥有三所9年制的南外分校；南区包含南外科苑（小学部）、学府、南二外、北师大附属、高新分校（初中部）；北区则主要包括南山排名第一的南山外国语学校。

△重点学校对应学区盘

◎南山外国语科苑小学

珑御府，东海万豪（需住宅），岸芷汀兰，中信海阔天空，恒立听海花园，纯海岸，阳光带海滨城Ⅰ期，海怡东方，滨福世纪，浪琴半岛，博海，卓越浅水湾花园，高新公寓，熙湾，滨福庭园，阳光带海滨城Ⅱ期。

◎南山外国语高新中学

珑御府，浪琴半岛，恒立听海花园，海怡东方，高新公寓，纯海岸，博海，滨福庭园，滨福世纪，岸芷汀兰，阳光带海滨城一期，阳光带海滨城二期，中信海阔天空，东海万豪（需属住宅），卓越浅水湾花园，熙湾。

◎南山外国语文华部

长城公寓，特发小区(通讯小区、翠岭居)，金达花园，桑达苑，科苑花园36区，科苑花园38区，科苑花园58区，科苑花园48区，科苑花园37区，科技园34小区(博客公寓)，科苑学里。

◎南山外国语大冲分部

大冲都市花园，大冲新城花园，朗景园，泰阳硅谷公寓，精英公寓，科苑居，深南花园，汇景豪苑，凯利花园，阳光海景豪苑，豪方花园，帝景园一、二期，汇园雅居，晶品居，缘来居，豪方现代豪园，科技园小区。

旧改：深圳最大城中村改造项目

大冲村旧村改造项目位于南山科技园东区，紧邻深南大道，是深圳市最大的城中村改造项目，包括一栋米高的标志性写字楼及附属办公楼；一座五星级酒店，两座四星级酒店；一座18万平的超大型shoppingmall和规模达万平的商务公寓及住宅。

按照“大冲村旧村改造规划”，改造后的容积率只有2.71,绿化率达到32.8％，改变了大冲村“贴面楼”、“握手楼”林立的现状。该项目的设计将全新的商业模式和生活方式引入旧村改造中，使该片区形成具有国际品质，展现未来多元化都市活力的新型社区。

其中，科技园北区作为旧改的重点，采取“政府主导+片区统筹”的模式进行改造升级。北区改造项目预计总投资超亿元，共有11个更新单元。

目前，片区内包括酷派信息港、源政大楼等重大项目均已启动，神州通、万讯、博讯、通产、海王等项目也进入接洽准备阶段。未来，该区域改造将致力于实现产业升级、空间倍增和产城融合发展，从单一的产业基地向产业、总部、研发、设计、创意、孵化等综合性基地转变。

市场：持续上涨

伍剑介绍，从去年到现在科技园片区均价已经涨到了10万/平左右，每平涨幅一万多。目前科技园南区价格在10-12万/平之间，中区目前在5万-8万/平之间，旁边的麒麟花园片区，价格在8万-11万/平之间；华润城片区的房价基本在9万/平以上；科苑花园片区，便宜的8万/平左右，小户型的单价高达11万/平。北区属于旧改区。

华润城（三、四）期成交均价自年8月以来基本稳定在10.5万元/平区间；成交量在年增长明显，1月份成交超过60套。大冲城市花园A区成交均价在年8月同样有所上涨，后续成交均价在9万元/平左右；月度成交量在20套上下。汇景豪苑和阳光海景豪苑成交价格大致相近，在6万元/平区间。

△-年科技园片区成交热点楼盘

楼盘推荐

◎南外科苑分校、高新部：珑御府、纯海岸雅居

◎南外文华总校：科苑学里、博客公寓

◎南外大冲分校：朗景园、深南花园

◎南外科华部：华润城润府一期、红树别院、大冲城市花园

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