文末有惊喜，教你如何做好更新项目拓展测算

文章来源：知错茶社

项目飞来

城市更新项目很多，被占掉的也很多。城中村项目、工业区项目、商业项目、旧住宅区项目，最近非常流行的很多说法，什么工改工、工改保啊，还有其他各种类型的项目，其实无非还是三旧，旧城、旧村、旧工业区的改造，换了个马甲而已。

城中村项目，深圳有多少村子？自然村有一千两百多个，光行政村就有两百多个，项目是很多的，现在实施的，九牛一毛，微不足道。

工业区改造项目，几千大大小小的工业区，除了综合整治类的，能适合拆除重建的，少说也有几百个。《深圳市城市更新“十三五”规划》搞了个双轮驱动：即五年内完成“个城中村+个旧工业区”双百更新载体，项目不少。

旧住宅区项目，也是很多。除了原来的十几个列入计划的旧住宅区外，现在又有一些开发商开始进驻旧住宅区，试图等待政府政策调整。

城市更新项目进入到目前的阶段，除了旧住宅区，最大的问题就是：无法立项。原因是合法用地面积不够。要达到60%，很难，达到50%，也很难。

烂项目像苍蝇一样，在市面上飘荡，各路高手、民间神人纷纷跳出江湖，摇身一变，张口闭口就是专项规划、非农指标、合作协议，从他们坚毅而渴望的眼神里，你仿佛看到这个城市的蓬勃发展、欣欣向荣的缩影。他们一会成为规划编制专家，一会儿变成项目运作大师，上到国务院，下到社区工作站，没有不认识的，一杯假茅台下肚，立马两眼放光，文能提笔安天下，武能上马定乾坤，上炕认识媳妇，下炕认识鞋。

张总，您这个项目现状容积率太高了吧？

不高不高，也就3.0，我这以后容积率能调到10.

张总，您这项目里面还有一块一万多的空地啊，按照政策这块地用不了啊？

没问题的，空地不能旧改吗？里面花花草草，我们都要旧改啊，这些都没问题，

张总，这项目好像在生态控制线里面啊？

调出来，打个电话的事。

张总，项目好像还在工业控制线红线里面呢？

都调出来，我前几天还跟国务院领导吃饭，这都不叫事，我一打电话，规划国土局几十个处长都得赶过来，你信吗？

张总，您自己信吗？

当然了，我们做的项目，没有不成功的。

张总，!znpunБ

什么意思？

翻译过来就是：翻滚吧，牛宝宝。

哦，说清楚一点。

反过来读拼音：滚犊子。

严谨来说，拓展项目的渠道，无非是熟人介绍和中介介绍。

熟人介绍的项目，除非老板的朋友介绍，一般的项目拿过来都不能看，不靠谱的居多，中介介绍的项目呢，更不靠谱，有很多中介给你介绍的项目，你实地去看，别人都已经回迁安置了。

当然了，项目过来了，就得拿来看看。

可行性论证

项目拿过来，首先要看能不能做，有没有利润，要分析，可行性分析，首先照例是熟悉项目情况。

旧住宅区，目前政策没放开，尽量别做，旧住宅区的问题不在政策，而在拆迁难度。光木头龙一个项目，就树立了旧住宅区不能做的标杆。

有人说不是还有鹿丹村改成了么，现在不是中海天钻搞得挺好的么。

鹿丹村旧改，不是城市更新项目，不是城市更新项目，不是城市更新项目。

它是政府的征收项目，跟现在越来越偏向于征收的棚户区改造政策一样，由政府实施，以征收的方式，以暴力机构为后盾，以政府强力意志为转移的旧改项目，与全国热火朝天的旧改没有丝毫不同，棚户区改造不是创新，而是彻底的复辟。

城中村项目，旧工业区及其他项目，项目情况简介，要知晓项目及周边状况、周边环境及交通、项目法定图则及片区规划、项目合法用地及权属调查、地价款补缴、升值潜力等等。

总而言之，能不能拿到好项目的关键点是：一看风水，二看命。

城中村项目、工业区项目及其他项目，政策主要有：是否有足够合法用地面积、是否可以调到非农或征返抵指标、是否需经历史遗留问题处理、处理后贡献多少用地面积、是否符合片区规划和更新方向、是否有调整功能和容积率的空间、是否处在赤橙黄绿青蓝紫范围内以及是否需调整。

城市更新的政策，简单至极。

一个城市更新办法、一个实施细则，一个暂行措施，就完事了。

区里的城市更新办法，则是微调，以及根据这些政策告诉你，怎么走流程。

就是这么简单。

不对呀不对呀，现在不是说要出新三规吗，以前还有两规啊，还有非农用地及征地返还用地交易办法、还有去年各个区集体土地合作/交易上平台啊，股份合作公司条例啊，还有强区放权政策啊，还有十三五规划啊，片区规划政策啊，还有关于规划、法定图则的规定、工业区/生态控制线划分政策啊，保障房人才房公寓啊，产业的还有创新型产业用房，还有深标啊，要懂得，好多好多哦。

乳腺炎，才是病灶。

无论身上穿着多么华丽，身段如何纤细，你只要知道，城市更新的实质，就是二次开发，城市更新办法、细则及暂行措施，就是告诉你怎么走城市更新申报流程的，其他所有的两规、深标、三资平台，规划、产业，讲的无非是两件事情：第一件如何变成合法用地；第二件事，如何分一杯羹。

其中，无论是两规三规、非农、征地返还用地、历史遗留处理等等等等，都是为了处理土地，使合法用地比例达到标准，这是立项之前要做的事情；而强区放权、产业政策、保障房政策、规划政策等等等等，都是政府要一杯羹的事情，如何分利益的政策，保障房公建配产业用房工业用房，就是利益之争，这些都是瓜分胜利果实的，谁叫城市更新这么火呢。

当然了，理论上还有第三类政策，比如三资平台交易政策、城市更新监管政策、各个阶段监管、监督政策，现在拆除建筑物也需要申报和监管了，第三类纯属政府热心帮忙？其实不是的，有监管就有利益。

傻子在地里找到一个红薯，准备拿回家吃，正在得瑟，遇到拐子，拐子说红薯是他的，村长来了，说这么着吧，我来监管，帮你们分了算了，两人同意了，村长把红薯撅一大半下来，放进口袋里，剩下的一小块分成两半，傻子和拐子各拿一小块，高高兴兴的走了。

这就是监管的实质。

政策最大的风险，就是村长来分一杯羹，这就是政策风险的实质。

经济测算

经济测算是项目是否可行的依据。

静态分析法和动态分析法。

一是成本：前期费用、拆迁成本、地价款、土地贡献、保障房及公建配，以及后续开发、建设、行政、营销成本，融资成本，税费。这些都是可控的，可计算的。

二是利润：物业性质功能形态、规划容积率、可销售物业、持有物业。

三是扣除项：扣除回迁物业、合作方分配权益。

基本上，第二项当中需结合项目实际情况，比如法定图则，现状密度分区，产业带等等，综合判断、假设项目物业功能及分布，容积率等的，一般采取两种方式测算，保守测算法、乐观测算法。以供老板决策。

如果采取保守算法，得出项目还是盈利的，且项目具有可行性，那就拿下项目，如果保守算法不赚钱，那就要看老板们如何看待未来市场及政策变化了。

经济测算是专业性很强的学问，就如同儿童摆弄一堆零散的大型八卦钟零件，如何组合、舍弃，如何规划设计，如何贡献用地、提供保障房或安居型商品房，如何巧妙编制规划，如何获得奖励面积，等等等等。

这不是重点，重点是什么，本质。

目前来说，经济测算从结构上来说，是完全错误的。

错到深入骨髓。

无论是静态分析法，还是动态分析法，都是错误的，在目前的阶段，要想拿项目，你唯一需要的算法是：变态分析法。

你依据所谓的经济测算原理和模型，得出的结论就是：老板，这个项目别做了，您回家抱孙子吧。

什么是变态分析法呢？扔鞋。

这才是科学，老板问你这个项目能不能拿，你的报告写的怎么样，你们的分析结果怎么样，这个项目是否优质。你就脱下鞋子，朝天上一扔，掉到地下的时候，鞋尖朝东方：恭喜老板，这个项目可以拿，大江东去，意味着财源滚滚似流水，有赚头。如果朝西：老板，这个项目太烂了，介绍项目的就是个骗子，完全不靠谱。

扔鞋也太儿戏了吧。

不是儿戏，而是真理，采取正常算法的项目，目前可实施的，有很好的，又有利润保证的，你上哪找去，他不会多卖几个亿？多卖几个亿还优质么？市面上大部分的项目都会飘过来，来到公司老板、高管、投资拓展部门那里，哪怕再优质，你能全部拿下么？纵然你是四大行，也你拿不完。

所以，扔鞋是科学，他是一种最最靠谱的筛选机制。

靠扔鞋拿到的项目，如果不能实施怎么办？

未来。

我们靠未来赚钱，我们赚未来的钱。现在要求60%的合法用地，以后就一成不变？当然会变，城市更新就是政府利用这个政策处理历史遗留问题，包括消耗非农指标、征地返还用地指标，完善征转手续的。

年限不足？过几年不就到了吗。

法定图则为工业、留用地、生态控制线、工业控制线？过几年政策不就调整了吗，一朝天子一朝臣啊。

政府在下一盘大棋，你看不到这一点，就无法真正理解城市更新的内涵和外延。那你就离本质非常遥远。

所有你不屑一顾的烂项目，五年之后都将成为人人争抢的好项目。

所有你认为是桎梏的政策，五年之后都将被完全颠覆。

你真的通过扔鞋让老板抓了几十个项目在手，你其实是不用实施的，你只要派几个人在项目中蹲点，征集意愿、跟广大业主打打麻将，与村里的村姑眉来眼去，和珍贵的农民朋友吃吃喝喝，几年之后，你再把项目转让给央企国企，这辈子的钱都赚够了。

城市更新？首先要观念更新。

始终要知道，哪怕老板们不是通过扔鞋来决定是否拿下该项目，老板们也绝不会因为经济测算一张表而盲目投资的，没有老板会仅仅通过一张所谓经济测算表来拿项目，几乎所有的老板，拿项目的唯一依据是：感觉。

没错，哪怕你从椅子上翻下来，我也要告诉你事情的本质：几乎所有的老板，都是靠感觉在拿项目，因为他们相信他们的感觉，相信他自己的投资之道。

每一个亿万富翁，都是靠着自己的感觉在做事情，每一个老板都被专家、媒体、专业人士、经理人嘲笑过，但是多年以后，老板成就了自己。他们就是这样一路上走过来的，在别人看不到的风景处，在不被看好的项目里，大赚其钱。

拿一个创意，拿一个测算表，就想让精明的老板们砸几十个亿进来？图样图森破。

一个富贵人家的小姐从你身边经过，你盯着人家胸部看也好，你望闻问切也好，其实都不是事物的本质，乳腺炎只是表征，真正的病灶哪那么容易被看出来呢？

因为你并不了解事物的本质，要知道，富贵人家是一家高档的休闲会所。

课程收益

通过课程了解城市更新项目前期拓展阶段如何快速精准测算，提前设计交易路径及税筹框架为后期降低税负做铺垫，成为高阶拓展人员。

时间地点

时间：9月12日（周六早上9点-下午5点）

地点：广东·广州

报名联系：朱老师

主办单位：兴广城、兴城商学院、城智库

课程大纲

主题一、浅谈旧改项目经济测算

一、投资测算——逐利旧改市场的重要工具

1.1量化评估——从非标准化信息到数据结果★

1.2协同办公——调动营销、财务和研发等部门支持★

1.3政策路径——经济测算成立的重要前提★★

二、旧改项目的测算逻辑

2.1开发商的收入、支出、费用与税金★★

2.2净利润与现金流★★

2.3旧改项目的实质仍是开发商的商业行为★★

三、开发商通过旧改获利的逻辑

3.1小资金hold住大项目★

3.2分期投入降低资金压力★★

3.3土地成本性价比高★★

3.4一拆一建如何转化成可售面积★★★

四、测算旧改项目需了解的术语

4.1图斑面积——可进行旧改的土地面积★★

4.2基础数据——可进行旧改的房屋面积★★

4.3改造成本——拆迁与复建发生的成本★★★

4.4权益面积——郊区项目的常见指标★★

4.5复建地块与融资地块——村民与开发商之间的博弈★★★

五、测算旧改项目的关键要素

5.1吃透政策是做好测算的重要前提★★★

5.2改造成本“三件套”★★★

5.3一二级联动测算框架★★★

5.4藏在税法里的获利秘籍★★★

主题二、旧改项目测算案例分析——以广州市旧村改造项目为例

一、系统建立广州旧村改造项目测算的逻辑框架

1.1为什么测算需要逻辑框架？★★

1.2兼谈数据建模和范式思维★★

1.3源于数据，高于数据★

二、案例一：以增城区某村为例

2.1先有土地再有规划★★★

2.2另类方式巧妙获取现状建面★

三、案例二：以番禺区某村为例

3.1当旧改与市政工程相遇★★★

3.2论集体物业体量对产业导入的影响★★

3.3工业区块线的必要性★★

四、案例三：以番禺区某村为例

4.1“最佳层数”与“㎡”的关系★★★

4.2利用抽样思维迅速评估拆迁难度★★★

4.3关于“元/㎡”的建安成本★★

4.4一个完整的静态测算方案解读★★★

五、测算旧改项目中需注意的问题

5.1保守一点，总是没错的★

5.2“不可预见费”与平台公司“服务费”的区别？★★★

5.3公配面积需要放在哪里？★★

主题三、投拓阶段主要业务及相应税务事项考虑

一、房企/项目公司与多方合作交易税务考虑（村集体、平台公司、前期介入方、旧业主）

1.1相关各类型支出如何在项目公司实现企业所得税、土地增值税扣除（费用性质、凭证要求等）★★

1.2旧业主/村集体一般要求房地产开发企业/项目公司承担税负，有何合理降低/递延交税方案，使得总项目支出可以降低★★

1.3房地产开发企业（项目公司股东/关联方）从项目公司取得的收入是否合理合规，并可以作为项目公司成本进行税前扣除★★★

二、特殊类型交易税务考虑

2.1外国企业作为旧业主参与城市更新★

2.2村征地留用地的城市更新★★

三、交易路径设计、对价设置等业务带来的税务影响★★★

主题四、疑难税务问题及处理

一、支付实物补偿的税务处理（以某旧村改造案例为例）

1.1对于旧业主收取实物补偿和现金补偿有何差异？★★

1.2对于项目公司实物补偿的支付如何实现税前扣除？★★

1.3可以扣除多少？★★★

1.4应取的何种扣除凭证？

1.5所有实物补偿只要移送是否都涉及视同销售？★★★

1.6视同销售劳务/不动产收入金额如何确认？★★★

1.7视同销售成本金额？★★★

1.8视同销售成本跟实物补偿本身分摊的土地成本及建安成本又是何种关系？★★★

二、旧业主可以享受的城市更新税收优惠及处理（案例分析）

2.1企业所得税政策性搬迁优惠范围理解★

2.2政策性搬迁优惠递延后，是否还有其他可能方式进一步降低税负？★★★

2.3政策性搬迁程序要求及影响★★

2.4土增税、增值税对于城市更新旧业主补偿税收优惠及理解，与企业所得税政策性搬迁优惠联系★★

三、合作开发下的税务疑难及处理（案例分析）

3.1股权投资形式下的股权支出可以在项目公司企业所得税前扣除么？★★★

3.2如采用股东采用土地出资，不承担经营风险分回固定物业回报，那么项目公司如何确定取得土地的计税基础进行税前扣除？★★★

3.3分回物业环节如何税务处理？★★★

3.4股东取得物业的计税基础又应当如何考虑？★★

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