香蜜湖本就是深圳最早的豪宅片区，绝佳的地理位置、完善的配套和纯粹的环境，虽房龄较老，但旧改却让人们还是对它充满了期待。去年，香蜜二村将实行棚改的消息传出，一众对其怀揣豪宅梦的置业者纷纷“梦碎”。但今天，小编看到距离香蜜二村不远的香蜜新村、市政大院将由天健、莱蒙、佳兆业等地产公司合作旧改，天健正在积极将这两个项目纳入城市更新规划，再结合莱蒙在香蜜湖的得意之作“水榭花都”来看，这两个小区未来将改造成豪宅的可能性相当大。

天健在福田本就有很多工业区改造项目，此次将和佳兆业、莱蒙共同合作图谋住宅改造，等于是将景田片区整体进行统筹。之前，福田区教育局在回复网友提问中提到，这里将建设一所小学是荔园外国语北校区。市政大院、香蜜新村原有学位是狮岭小学、景秀中学，景秀中学口碑一直不错，但狮岭小学成绩一般，新学校建成后，片区整体教学质量也将有一个提升。

与香蜜新村、市政大院一路之隔的是深圳最著名的豪宅之一：香蜜湖一号、水榭花都，南面的香蜜湖度假村也有意旧改。景田紧挨着香蜜湖，目前拥有不少旧改项目，加上名校的推动，景田未来齐肩香蜜湖不是说说而已。

深圳国资“旧改之王”天健集团图谋香蜜湖城市更新

来源：中国经营报

年，天健（集团）股份有限公司（.SZ，下称“天健集团”）董事长辛杰调任深圳地铁集团董事长之前，已为旗下深圳福田区香蜜湖片区两个潜在城市更新项目选定了合作方。

一家背景不明的私营企业参与了香蜜新村城市更新项目，并且天健集团向其出让了近半权益，但对外则宣称是与莱蒙国际合作。莱蒙国际方面透露，公司与该项目无直接关系，仅间接持有少量股权。

香蜜新村项目公司一位人士介绍，私营企业穿透后的自然人股东系福田区当地生意人，但未进一步透露这些自然人在香蜜新村城市更新项目上起到何种作用，以及作为国资企业的天健集团又何以让这家私营企业参与到该项目。

“先下手为强”

与天健集团位于深圳市福田区正在开发建设的“天健工业区旧改项目”（项目案名为“天健·天骄”）一街之隔，分别是早年由天健集团开发建设、现由天健物业管理的“香蜜新村”和“市政大院”两个老旧小区。

天健·天骄效果图▼

据了解，香蜜新村和市政大院城市更新项目仍在前期征集居民业主更新改造意愿阶段，具体实施主体没有落实，也暂未纳入到福田区城市更新计划及棚改范围。

福田区这两个老旧小区所处的香蜜湖片区，已经是深圳市的豪宅区，相邻的“香蜜湖水榭花都”等高端项目，二手房销售均价已逾10万元/平方米。

天健集团正在推动这两个小区纳入城市更新计划。《中国经营报》记者获悉，一些投资者已经买进香蜜新村和市政大院的二手房，等待更新改造计划启动后的动迁赔偿。

深圳市福田区城市更新局一位人士告诉记者，香蜜新村和市政大院两个小区都没有纳入到福田区城市更新计划，“根据新政策，现在深圳市一些老旧住宅小区的更新改造，原则上会纳入到棚户区改造范围内。”

“但也不是全部老旧住宅小区。”深圳市福田区住建局棚改办一位人士告诉记者：“天健集团之前一直希望将香蜜新村和市政大院两个小区的更新改造以城市更新的方式推进，现阶段主要在这两个小区征集居民业主改造动迁意愿。但目前并没有确定天健集团作为香蜜新村和市政大院更新改造项目的实施主体资格。”

天健集团一位人士也向记者确认，香蜜新村和市政大院两个小区的更新改造项目仍未启动，因此不便对外进一步透露项目信息。

根据天健集团向上市公司投资者披露的项目信息，香蜜新村小区地处福田区红荔路与香梅路交汇东北角，现为居民住宅和商业综合楼，小区占地面积约5万平方米，建筑面积约10万平方米；市政大院小区位于香蜜新村东面，小区占地约6万平方米，总建面约11万平方米。

在天健集团对香蜜新村小区的城市更新简介里，以香蜜新村为中心的旧居住区将建设转化为商务办公、商业中心、高档住宅区。

据记者粗略测算，即便按照两个老旧小区现有规划容积率水平，对标香蜜湖水榭花都二手房销售均价13万元/平方米，香蜜新村和市政大院两个小区合计21万平方米建筑面积更新改造后，对应总货值将高达亿元。

天健集团向上市公司投资者披露，这两个老旧小区正在推进更新改造的前期工作。据记者进一步了解，天健集团已经设立了“香蜜新村城市更新办公室”。在市政大院小区，天健集团也已经设立了“市政大院城市更新办公室”，均在征集居民业主更新改造意愿阶段。

虽然香蜜新村和市政大院两个小区暂未纳入到城市更新单元计划或棚改范围内，但记者也向天健集团另一位人士求证获悉，天健集团已经为这两个更新改造项目设立了实施主体。

该人士进一步确认，天健集团为香蜜新村小区城市更新项目设立的实施主体、是“深圳市天健水榭香蜜房地产开发有限公司”（下称“天健水榭香蜜公司”），该公司年底注册设立，并在年初作为天健集团非全资附属公司纳入到合并报表范围。

天健集团为市政大院小区城市更新项目选定的合作方是佳兆业集团。据记者查询，双方设立的合资公司为“深圳市天佳实业发展有限公司”（下称“天佳实业”）该公司设立于年初，注册地址为市政大院小区内一处会所。

天健集团有足够强烈的意愿推动香蜜新村和市政大院的城市更新，作为拥有国资背景的“旧改之王”，其在深圳已经获取储备了多个城市更新项目。该公司目前最大的城市更新项目“天健工业区”紧邻这两个小区，天健工业区旧改项目已落实天健集团作为更新改造实施主体，更名为“天健·天骄”项目，现已启动开发建设。年上半年天健集团补缴了25.8亿元土地款，但预计项目总货值将达到亿元。

“蹊跷低调”的合作方

天健集团对天健水榭香蜜公司持有股权比例为50.01%，深圳市水榭香蜜房地产开发有限公司持股34.99%（下称“水榭香蜜公司”），深圳市深越投资有限公司（下称“深越投资”）持股15%。

其中，水榭香蜜公司分别由莱蒙国际和深越投资间接持股20%及80%，这意味着水榭香蜜公司控股股东仍为深越投资，而莱蒙国际对天健水榭香蜜公司持有少量权益。

但据香蜜新村一些居民业主称，之前填报香蜜新村小区城市更新计划委托书里，项目方宣传受托申报单位是“深圳市水榭香蜜房地产开发有限公司”。其介绍该公司是由深圳市水榭花都房地产有限公司出资设立的合作公司，深圳市水榭花都房地产有限公司在深圳市打造了“水榭系”和“莱蒙系”两大产品线，合作公司另一参股方即天健集团。

至今，香蜜新村小区大多数居民业主仍然认为更新改造的项目方是天健集团和莱蒙国际。“因为莱蒙国际投资开发的香蜜水榭花都项目就在小区旁边。”

实际上，莱蒙国际在深圳打造了“水榭花都”等高端项目，也形成了“水榭系”和“莱蒙系”两大产品线。但据记者所查询的工商信息，水榭香蜜公司出资方并非莱蒙国际实际控制的深圳市水榭花都房地产有限公司，而是深越投资控制企业。

莱蒙国际投资部一位人士也向记者确认，公司对水榭香蜜公司持有20%股权，深越投资不在莱蒙国际控制企业名下。“莱蒙国际与香蜜新村旧改项目没有直接关系，仅在参股方拥有20%间接持股。”

“香蜜新村旧改项目之所以隐匿实际股东背景，以莱蒙国际和天健集团的名义作为掩护，大概是为了低调处理实际权益方，避免曝光。但这一操作确实比较奇怪，很难讲清楚原因。”北京中伦律师事务所一位商业律师评价说。

经记者查询水榭香蜜公司控股股东深越投资的工商记录，该公司穿透后的持股自然人股东及高管包括肖深、肖彦炜、肖彦彬、夏春芳、陈心慈等人，这些自然人均难以查询到在其他企业任职等公开信息。

记者向天健水榭香蜜公司一位人士核实，肖深、肖彦炜、肖彦彬等人是福田当地的生意人，在当地有一些建材等其他生意。但他没有进一步透露这些人士在香蜜新村旧改项目上担任何种角色、起到什么作用、以及作为深圳市属国企的天健集团为何选择与这些私营商人合作，并且出让了项目公司近一半股权。

对此，天健集团董事会办公室相关人士已经收悉记者对上述问题发去的采访提纲，但对方不作回复。

天健集团另一个潜在旧改项目“市政大院城市更新项目”已经确定将与佳兆业集团合作，佳兆业集团在年底一则公司内部通讯里透露，佳兆业城市更新集团与天健集团签署了市政大院项目合作协议。

根据天佳实业的股权结构，天健集团和佳兆业城市更新集团（深圳）有限公司持股比例分别为51%和49%。

不过，据记者了解，目前佳兆业集团和天健集团暂未将市政大院项目纳入到公司旧改储备。而且市政大院城市更新项目将来实施主体仍未确定，目前深圳市高田地产开发有限公司也在市政大院小区内征集居民业主更新改造意愿，与天健集团和佳兆业集团形成竞争。

但天健集团参与香蜜新村和市政大院这两个旧改项目更具有背景优势。香蜜新村和市政大院两个小区均由天健集团开发建设，目前由天健物业管理，紧邻这两个小区，则是天健集团正在实施的“天健工业区城市更新项目”。

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