作者：公子不悔

01

人口是楼市的基石，一旦人口底盘晃动，楼市便会失去支撑。

之前的黑龙江鹤岗、双鸭山、牡丹江，辽宁阜新，云南个旧，这些要么房价沦为白菜价，要么房价领跌不断的城市，都曾用数据证明过。

以鹤岗来说，目前其房价全国倒数第一，为元/平方米。这座资源型城市曾经也辉煌过，但由于资源枯竭，产业链条单一，经济无以为继，人口开始大量流出。

最新公布的第七次人口普查数据显示，黑龙江全省十年人口减少了.21万，包括省会哈尔滨在内的所有城市，人口均不同程度减少。

其中鹤岗人口从年的.87万减少至年的89.13万，十年人口减少了16.74万。

双鸭山、牡丹江、阜新、个旧，大抵如此。

今天，位于国内三大国家级城市群之一的长三角，有一个城市也在用数据证明，人口与楼市的关系，这个城市便是安徽省的安庆。

据国家统计局最新公布的70个大中城市房价数据显示，安庆新房价格环比下跌了0.3%，同比下跌1.2%；更能反映市场趋势的二手房价格同样为下跌，环比下跌0.2%、同比下跌2.6%。

更为关键的是，安庆的下跌并非始于当下，早在一年多前就开始了，据每日经济新闻爆料：

安庆房价下跌趋势从一年多前便开始出现，即便是疫情得到有效控制后的强力复苏，也没能让房价实现同比正增长。年5月，安庆市新房价格同比跌幅连续5个月逐月放大，虽然从去年10月起跌幅开始减缓，但负增长的情况并未有改观。

02

安庆何以跌跌不休？答案是，人口持续流失。

安庆可能很多人没听说过，但你必须要记住一点，安徽省的简称“皖”的由来，就源自安庆。从乾隆二十五年起到年止，安庆一直是安徽省会，前后共有多年的历史。

随着新中国成立，安徽省会放在了合肥，安庆也渐渐泯为众人。

在昨天第一财经公布的最新城市排名中，安庆被定为三线城市。

根据安庆统计局数据显示，年安庆GDP为.68亿元。最新公布的七普数据显示，安庆常住人口规模为.5万，较十年前减少了.6万，是安徽省人口减少最多的两个城市之一。

从上表可以看到，过去十年，安徽省有7个城市人口减少，其中六安与安庆人口减少规模都在万以上。

安庆平均每年减少10万多人，人口流失甚至比东北的很多城市都要严重，楼市岂能为继。

但奇怪的是，在上一轮牛市中，安庆硬是跟涨了不少。数据显示，年安庆的成交均价.62元/㎡，同比的年.79元/㎡，每平方米增加.83元，同比上涨17.99%。

一个人口持续流失的城市，房价为何还能上涨？这是很多人的疑问，也是很多城市出现的奇怪现象。不光安庆，在上一轮牛市中，很多经济与人口不怎么样的三四线城市都上涨了不少。

这其中有一个原因是跟涨，跟涨是一种群体现象，在货币超发的背景下，一线城市发动上涨攻势，再传递给二线，二线再传递给三四线。

除了跟涨之外，像安庆这类城市，上涨的根本原因是棚改。

年，国家喊出了去库存的口号，也是从那一年开始，楼市启动了牛市。推动去库存最直接的一个方法，就是大力开启三四线城市的货币棚改。

所谓货币棚改，简单解释就是，管理层划定棚改区，收回土地，然后补钱给你，让你购买新房。

这种模式是支撑大多数人口流失的三四线城市的中坚力量。

但自年开始，全国棚改就大幅下滑，数量几乎腰斩。年继续下滑，年估计趋势不会改变。

棚改的转向，让很多三四线城市的房价也跟着转向，安庆就是其中一个。

数据显示，目前安庆的房价已经跌回到了棚改之前。

03

安庆的房子还能买吗？

本地人自住可以买，如果投资，就不要碰了。像这种人口持续流出的城市，楼市已经没有了投资价值。

不光安庆，安徽省的六安、淮北、池州等人口流失的城市，同样不具备投资价值。像这样的城市，还有很多。

第七次人口普查数据显示，黑龙江下辖城市，过去十年人口全部减少；吉林仅长春人口增加，其余全部减少；宁夏仅银川人口增加，其余全部减少；甘肃仅兰州、嘉峪关、临夏州、甘南州人口增加，其余全部减少；云南一大半城市人口在减少；安徽近一半半城市人口在减少；湖南一大半城市人口在减少。

因此，可以做出一个结论：东北、西南、西北、中部绝大多数三四线城市已经不适合房产投资。