深圳根本不缺房

勿论地荒或房荒

有过20年以上深圳地产经历的人，都对年、年的低迷楼市印象深刻，今年又到了“逢8年”，历史会出现惊人的相似吗？

中国一二线城市近两年房价飙涨，房地产严重冲击了实体经济，对经济、社会带来了巨大的负面影响，购房费用抑制了其他消费需求，居高不下的房价加剧了贫富差距。

党中央提出“房住不炒”方针，是对地方政府在楼市问题认识的拨乱反正，楼市调控旨在改变市场预期，让房地产市场软着落，落实十九大报告中提出的“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”的基本国策。

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深圳新房创出

21年“地量”

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年，深圳虽然在形式上没有跟进全国各城出炉密集的调控政策，还是进入了史无前例的“限购、限贷、限价、限批售、限网签”五限时代。

新房供应量的急剧减少，势必导致成交萎缩。深圳新房预售面积.56万㎡，比年减少了30.14%；新房销售面积.3万㎡，比年减少了38.0%。有研究机构和自媒体称这是创下年以来十年的最低纪录。笔者搜集了深圳自年商品房预售批准制度以来的历年预售和销售资料，发现年的深圳新房市场无论是预售面积，还是销售面积均创出21年以来的最低纪录（见附：-深圳新房历年供求关系），甚至比惨淡的年销售面积.8万㎡更低，是除了-93深圳初发预售证的前两年，仅比深圳史上首次房地产低迷、商品房严重积压的年销售面积万㎡高，堪称“地量”。

股市上的“地量见地价”，指的是在接近底部时，成交量会变得非常低，交易十分清淡。而年的深圳新房在时隔21年之后出现高位地量，会否变盘？

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深圳房价“月线”15连跌

“年线”背驰上翘

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年12月深圳新房均价元/㎡，从年初到年末连续12个月下跌，创下12连跌的月线走势。自调控从年9月以来实现15连跌，累计下跌元/㎡，跌幅11.9%；而自年11月起13连跌，累计下跌元/㎡，跌幅仅为1.3%，年深圳新房房价走势如同一条直线般的完美和平缓。

让人们始料未及的是，新房房价月线的15连跌，而深圳新房均价元/㎡，依然比深圳新房均价元/㎡上涨元/㎡，涨幅1.85%，新房成交量却萎缩了38%，发生了价量“顶背驰”的无量空涨，已现强弩之末。

年深圳二手住宅成交套，较年下降33.7%；成交均价元/㎡，较年增幅3.5%。深圳二手房与新房同步，呈现价升量跌的走势。

通过“-12深圳新房成交量价月线走势图”与“-深圳新房成交量价走势图”，可以发现深圳楼市年的月线和年线发生了“顶背驰”现象，意味着年是一个变盘的关键年。

笔者年前在盘点年深圳楼市时，曾撰文《深圳楼市“八大怪”》：住宅用地零挂卖，房价直线降下来，展示中心把楼卖，户型无图照样卖，听着讲座把房买，住宅不够公寓代，公寓大单被整买，租赁也能把款贷。这八个年深圳楼市出现的前所未有的“少见，则多怪”现象，也隐喻年楼市或会变盘。

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深圳宅地零挂拍

地荒房荒论甚嚣尘上

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在市场经济条件下，商品的价格往往由供需关系所决定。房价涨落由楼市的供需关系决定已然形成共识。供应宅地少，新房自然缺；供不应求，房价自然上涨。

深圳市年后宅地供应面积逐年减少，年后宅地供应一直在超低位水平。从“深圳近5年住宅用地土拍情况统计表”中，年土拍3块地，年土拍1块地，年土拍4块地，年土拍4块地，年土拍1块地。年土拍宅地面积是年的1/6，年的1/2，年的1/6，年的1/12，为深圳历年土拍宅地的最低值之一。年仅有的一宗由深圳市人才安居集团拍得的深圳第一宗“只租不售”宅地，对商品房市场来说是“零拍卖”。这是自年12月中国土地“第一拍”揭开中国土地公开出让的序幕之后，深圳土拍市场自-96年以来首次出现的商品宅地零挂拍。

年深圳住宅用地土拍零拍卖现象，使“地荒房荒”老调喧嚣又起，深圳进入“短缺时代”言之凿凿，地荒房荒论者的潜台词无非是“北上深房价永远涨”天经地义。

事实果真如此吗？

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相比国内一线城市深圳地少

相比世界级城市深圳地多

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在“深圳直辖”呼声最高的时候，深圳的土地短缺是最大的理由之一。深圳占地面积.84平方公里，是上海平方公里的1/3，广州平方公里的1/4，天津平方公里的1/6，北京平方公里的1/8，重庆平方公里的1/41。而深圳土地中有约50%面积是保护性用地，被纳入基本生态控制线不允许开发，可建设用地只有平方公里。深圳的国土开发强度接近50%，位居四个一线城市之首，远超30%的国际警戒线。与国内一线城市相比，深圳的土地面积明显偏小。

但是，环视全球世界级城市的土地面积，香港平方公里，新加坡平方公里，东京平方公里，首尔平方公里，伦敦平方公里，巴黎平方公里，纽约曼哈顿57.91平方公里。与世界级城市相比，深圳的土地面积明显更多。

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深圳近3年

10年、20年都不缺房

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都在说深圳无地，都在说深圳缺房，都在说深圳每年新增人口50-60万，但是有谁在深圳街头见过大批无房可居的露宿者？有谁认真算过深圳近年或者近10年近20年将有多少住宅供应量可以入市？笔者试图揭开困惑市场的深圳住宅新增供应问题。

新房库存3.5万套，去化周期16.3个月

一般而言，新房库存去化周期8-12个月，供需正常，房价平稳；库存去化周期8个月，供不应求，房价或上涨；库存去化周期12个月，供过于求，房价或下跌。

截至年12月底，深圳全市商品住宅库存面积.86万㎡（套)，环比增加12%。尽管年深圳新房供应低迷，而成交同样萎缩，库存去化周期却仍居高位。按照年12个月平均月销售套数套计算，深圳楼市新房库存去化周期16.3个月，大于12个月。即如果年不批预售新住宅项目，现存库存住宅尚需销售1年4个月。

近一年，深圳月度库存去化周期介于9.8-16.3个月之间，平均去化周期13.9个月。由于11、12月的新品入市高峰，年12月底与7月底的库存相当，又回到年的库存高位。

楼市“堰塞湖”，待批52盘够售1年

年初，根据深圳中原研究中心数据显示，年深圳楼盘预计供应个（包含在售的次新盘），其中包含住宅项目96个。在这96个住宅项目中，年仅有入市44个住宅项目，尚有52个住宅项目待批售入市。以往年度，实际入市项目数约为中原预计项目数的70%左右，而年入市项目数仅为中原预计项目数的46%，这与因限价导致部分开发商捂盘惜售、因限批售造成入市项目少不无关系。

如果按照每个项目5万㎡套住宅的体量计算，52个项目的潜在供应量约万㎡（2.6万套）。按照过去12个月平均销售套数套计算，潜在供应量的去化周期12个月。即如果这些待批售住宅项目入市，又需销售1年。

据克而瑞上海区域统计，上海因限批售而等待预售证发放的有个项目，潜在供应量达到万㎡以上，潜在供应量大于年上海新房供应量万㎡。

据传年底超过深圳平均房价5.4万/㎡的项目将不批入市，而上海低于平均房价4.3万/㎡的项目也不批入市。深圳和上海积压待批售的潜在入市供应量，如同垒起了楼市“堰塞湖”，随时批售解决市场的买房需求，同时威慑着投机者的炒房企图。

潜在供应量住宅项目，将销售2年

据深圳房网牛浩思统计，年预计有个新房项目可入市（原计个，或有误），其中住宅项目个（含上述应于年入市的52个项目），纳入统计的项目基本都已开工，部分项目已经达到预售条件。

如果个住宅项目中有70%项目入市，则将有75个项目入市，比年入市44个住宅项目多70%；如果个住宅项目中有50%项目入市，则将有53个项目入市，比年入市44个住宅项目多20%，预售面积约万㎡约2.65万套住宅。按照过去12个月平均销售套数套计算，如果年预计供应住宅项目50%入市，需销售12.3个月，即约1年；如果新批预售住宅项目%入市，需销售24.9个月，即约2年。

年深圳预计供应项目加上现有库存，将需要销售约3.5年。可见无论是近期，还是中远期，深圳楼市商品住宅供应房源较为充足。

个旧改项目，将提供20年以上新房供应

深圳政府在年对商品住宅可以零供地，是基于其掌握着深圳城市更新项目的大数据。截至年12月31日，深圳已列入城市更新计划的项目共有项，计划批准拆除重建用地面积50.23平方公里。已批准的拆除重建类城市更新单元规划有个，涉及的拆除范围用地面积29.63平方公里，累计供应用地面积约14.3平方公里。这是深圳争取到年盘活、释放建设用地不少于50平方公里的依据。

如果其中30%为产业用地，则已经批准的个项目中，将有个含住宅项目，用地面积10平方公里；如果按照容积率4.5计，其中20%为配套面积，则可以提供新增住宅面积万㎡。

-年8年累计深圳新房销售量万㎡，万㎡住宅供应量按照正常年份可以销售10年；如果按照年深圳新房成交万㎡计，则可以销售约13.9年。

如果加上个项目中另外的尚未批准的个项目，拆除范围用地面积20.6平方公里，个旧改项目提供的住宅供应量，深圳市场20年也消化不了。面对庞大的深圳城市更新提供的商品住宅的供应量，不时在深圳楼市弥漫惑市的地荒房荒论可以休矣。

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深圳将成全球最高的

“天空之城”

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目前，深圳常住人口.89万人，实际服务管理人口万人左右。年的美国福布斯杂志曾经公布全球人口最稠密城市排行榜，深圳以人/平方公里的人口密度，仅次于孟买、加尔各答、卡拉奇、拉各斯，列于第五位，并成为中国“最拥挤”城市。

根据《高楼迷》网的数据，深圳已经建成+超高层建筑10栋，超过了纽约和香港的7栋，仅次于迪拜的18栋。将来加上传说中深圳将建12座+摩天大楼，深圳将成为全球超高层建筑最多的“天空之城”。与此同时，深圳也将成为全球人口密度最高的城市。

向高空要空间，是深圳有别于全球任何城市的城市空间发展之道。目前深圳原关内的南山、福田、罗湖三区，以及宝中、龙华的新建住宅楼已经多是44-47层米高的超高层住宅，深圳已经是全球除香港、迪拜之外的第三座超高层住宅城市，将来深圳会超过香港和迪拜，成为全球超高层住宅最多的城市。

年房地产十大关键词，历史会怎么评议这一奇葩年？

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