昨天的文章中，我曾编制了下表：

年我国新出生人数为万人，已达到建国以来的最低点。

相对总人口的出生率更加严峻。同样是万人的出生人数最低点，年我国总人口为万人，人口出生率为1.82%；年我国总人口为万人，人口出生率为0.85%。相对年，年我国的人口出生率降低了一半多。

我国的50后、60后、70后、80后、90后人口都超过了2亿人，00后和10后只有1.63亿人。至于20后的人口，恐怕将更少。

这说明，我国的人口红利在减少。

另一方面，我国的新开工住宅面积却逐年上升。

上图是年房改后我国历年的新开工住宅面积。若按每套房子平计算的话，在年新开工住宅套数超过了新出生人口，这是一个重要的拐点，说明我国新出生人口的数量跟不上新建住宅的数量了。

由于不同年代的住宅平均面积不同，若我们把平均面积由平下调到90平、80平甚至70平、60平的话，这个拐点还会提前出现。

新开工住宅套数总量上，年首次达到万套，这是新开工住宅套数历史上的最高点，并在年、年先后被打破。

年之后还在买房的人，年龄集中在30岁之前，也就是年之后出生的人。我们对比上述第一张新出生人数图表，惊奇的发现年就是我国的新出生人数拐点。除年、年因为放开二胎短暂回升外，新出生人数从年一直跌到了年。

综上，年至年，在房地产和人口方面，我国迎来了四个拐点：一是新出生人数达到建国后最低，二是新开工住宅面积达到了历史最高点，三是新开工住宅套数首次超过新出生人口数量，四是现在买房的主力正是年新出生人数拐点之后的人。

由于买房者都是以家庭为单位的，我们要是把新出生人数除以2的话，后果将更加严重。

以上我们说的这些拐点都是纸上分析，实际情况怎样呢？

去年12月1日，中国社会科学院发布的《中国住房大数据分析报告（）》列举了我国房价降幅最大的9个城市：

令人震惊的是，这些城市的房价都是从年前后开始下跌的，至今都没缓过气来。

其实不止这些城市，流浪者2万就可以买一套房的黑龙江鹤岗，外卖小哥7万买一套房红遍网络的云南个旧，4万元可以买一套学区房的辽宁铁岭，海景房跌到元的山东乳山，都是年之后爆出的料。

看到没有，年之后楼市的坏消息突然就增多了。

现实中买房者的感受更加强烈，年后好像什么都变了。以前只要买房就能赚钱，房价只涨不跌被喻成神话。年之后，以前炒房的金科玉律不管用了，不分城市、不分区域的房价普涨结束了，房价只涨不跌的神话破灭了，房价开始像一种商品那样有涨有跌、有赚有赔。

我们要是再细致分析的话，会发现人口红利的结束，让楼市出现了严重分化。

一．不同城市之间的分化。

未来，有显著人口、资金流入的城市房价仍会上涨。这两年的楼市表现十分鲜明地指出了这一点，在不少城市房价下跌的同时，深圳、杭州、西安等人口流入数量较大的城市房价反而上涨了不少。

曾经的日本房地产和我国现在很相像，在90年代日本楼市崩盘后，时至今日仍能保持房价上涨的只有东京等少数城市，一些中小城市则出现了真正的白菜价。

因此，以后买房子，选对城市很重要。

衡量一个城市是否值得买房，只需要看两个指标，一是人口是流入还是流出，这个看下常住人口和户籍人口的对比就可以，常住人口大于户籍人口即是人口流入，反之则是流出；二是看GDP、资金总量增长速度能否跟上全国均值，大于全国均值就值得看好。

二．同一城市不同区域之间的分化。

选对了城市，你也不一定能够买对房子。

人口红利的减少，让很多城市的新区面临无人口、产业流入的尴尬境地。可我国的一众大小城市又偏爱搞新区，一个城市10个新区都算少的，二三十个才算正常。

人口红利的减少，将让大部分的新区变成楼市的坑。

那我们怎么避免入坑呢？

在我看来，一线城市能够吸引到全国的人口，有全国的刚需、投资客背书，一线城市所有区域的房子都可以买。

二线城市则要买市区、近郊区的房子，根据城市强弱、新区重视程度可以适度扩展。

三四五线城市，只有核心区的房子能买。

三．不同房子之间的分化

以前“一铺养三代”，现在“一铺三代养”，人口红利的减少、网络购物的兴起，使投资商铺变成了一个十足的坑。

写字楼也是一样，很多城市的核心板块都是空置一片一片的。

公寓是一个鸡肋，价格涨幅严重跟不上普通住宅，买卖还要交很多税，十有八九的公寓买了就注定要砸手里。

没有学区的老破小越来越不受待见，价格低于旁边次新小区一半都无人问津。

相反，很多次新小区、学区房却能够在楼市低谷时逆势上涨。

一句话，未来还能够保值升值的一定是优质区域的优质房子。

请记住，此次楼市出现拐点后，买错房子还不如不买。

请记住，此次楼市出现拐点后，要以做生意的心态买房子，精挑细选并做好赔钱的准备。